ادعای کاهش قیمت مسکن با خروج اتباع؛ حقیقت یا تبلیغات رسانه‌ای؟
به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، از دهه ۹۰ بازار مسکن ایران وارد یک دوران پر التهاب شد، اما این روز‌ها دیگر کلمه «بحران» یا «ابر بحران» شایسته وضعیت کنونی بازار مسکن است. بازار مسکنی که همچنان با فشار قیمتی و تراکم جمعیت درگیر است، حاصل سال‌ها سیاست‌گذاری ناقص و انفعال در مدیریت صحیح این حوزه است. یکی از اشتباهات فاحش سیاست‌گذاری، نادیده گرفتن توسعه متوازن شهری و وابسته کردن رشد شهری به محدوده‌های کوچک و خاص است که به نوبه خود باعث تشدید مشکلات مسکن و تراکم جمعیت در شهر‌های بزرگ شد.
این اشتباهات در سیاست‌گذاری باعث شکاف عمیق میان استطاعت خرید مردم و قیمت مسکن شد. اما در این میان، بدترین کار این است که به جای تمرکز بر ریشه مشکلات، نگاه‌ها به موضوعات حاشیه‌ای معطوف شده است. یکی از این موضوعات که به شدت مورد توجه قرار گرفت، خروج اتباع خارجی از کشور بود. از ابتدای تابستان امسال، هنگامی که تصمیم به خروج اتباع غیرمجاز گرفته شد، برخی تحلیل‌گران و رسانه‌ها ادعا کردند که این اقدام می‌تواند عامل اصلی در کنترل بحران بازار مسکن باشد.
حضور یا خروج اتباع؛ راه‌حل نادرست برای مشکل عمیق‌تر
پس از جنگ ۱۲ روزه و تصمیم دولت برای بازگرداندن اتباع غیرمجاز به کشورهای‌شان، برخی تحلیل‌ها و رسانه‌ها به‌طور گسترده این پدیده را عامل کاهش قیمت مسکن دانستند. به‌ویژه در شهر‌هایی مانند تهران و اطراف آن که تعداد زیادی از اتباع خارجی سکونت داشتند، این تصور شکل گرفت که خروج آنها می‌تواند در مدیریت قیمت‌ها موثر باشد، برای مثال سیدمهدی حجازی، رئیس اتحادیه دفاتر مشاوره املاک شهرستان اصفهان، در این باره گفت: «بخشی از منازلی که به‌وسیله اتباع غیرمجاز اجاره شده بود، از نظر کیفیت و شرایط زیستی، مناسب سکونت هم‌وطنان و همشهریان نبود. با این‌حال نمی‌توان گفت که خروج این افراد بی‌تأثیر بر بازار بوده است. حتی این واحد‌های فاقد شرایط ایده‌آل نیز با قیمت‌های بالا، غیرمتعارف و رهن‌های سنگین اجاره داده می‌شدند. این موضوع به‌تدریج مبنای افزایش قیمت در سایر بخش‌های بازار مسکن شد.»
با این حال، تحلیل‌های کارشناسی نشان می‌دهد که حضور یا خروج این افراد هیچ تاثیری در بازار مسکن نداشته است. بر اساس بررسی‌ها، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران پیش از آغاز جنگ ۱۲ روزه حدود ۱۰۷ میلیون تومان بوده است. این رقم در تیرماه کاهش جزئی به حدود ۱۰۱ میلیون تومان داشت، یعنی افتی در حدود ۶ میلیون تومان یا ۵.۶ درصد که هیچ‌گونه تغییر اساسی در بازار ایجاد نکرده است.
داده‌ها و واقعیت‌های بازار مسکن
جالب است که در شهر‌های اطراف تهران مانند اسلامشهر و شهر قدس، که بیشترین تراکم اتباع خارجی را داشتند، هیچ نوسان قابل‌توجهی در قیمت‌ها مشاهده نمی‌شود و بازار مسکن این مناطق همچنان در مسیر طبیعی خود حرکت می‌کند. به عبارت دیگر، برخلاف تبلیغات گسترده در رسانه‌ها، خروج اتباع هیچ تاثیر معناداری بر کاهش قیمت مسکن نداشته است.
در حقیقت، روند بازار مسکن در تهران و اطراف آن در ماه‌های اخیر ثابت مانده است. طبق داده‌های مرکز آمار، میانگین اجاره‌بها در این مناطق به‌طور قابل‌توجهی تغییر نکرده است. در اسلامشهر، اجاره یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری حدود ۱۹.۳ میلیون تومان و در تهران حدود ۵۳.۱ میلیون تومان گزارش شده است. این نشان می‌دهد که حتی با وجود خروج اتباع غیرمجاز، بازار اجاره همچنان در سطوح بالا باقی مانده است.
سیاست‌های شورای عالی شهرسازی؛ دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن
به‌طور کلی، تراکم جمعیت و کمبود عرضه مسکن در طی سال‌ها، بحران کنونی را به وجود آورده است. کارشناسان حوزه مسکن، سال‌هاست که اعلام کرده‌اند که عدم توازن بین عرضه و تقاضا مهم‌ترین عامل بحران مسکن در ایران است. این بحران از زمانی شروع شد که سیاست‌های شورای عالی شهرسازی، بدون توجه به توسعه متوازن، تمرکز بیش از حد به زمین‌های کوچک و محدود داشته و اجازه داده‌اند که رشد شهری در برخی مناطق محدود شود.
به‌عنوان مثال، از سال ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶، رکود در بخش ساخت‌وساز به حدی عمیق رسید که تعداد پروانه‌های ساختمانی در مناطق شهری کشور به کمترین میزان خود از سال ۱۳۸۳ رسید. از ۲۰۰ هزار فقره پروانه ساختمانی که در سال‌های ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۲ صادر شده بود، در سال ۱۳۹۷ این رقم به تنها ۱۲۰ هزار فقره رسید. این رکود ادامه پیدا کرد تا سال ۱۳۹۹ که با اجرای طرح اقدام ملی مسکن، حدود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی ساخته شد. اما در سال‌های بعد، روند ساخت‌وساز به متوسط سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶ بازگشت.
راه‌حل در کجا نهفته است؟
کارشناسان تاکید دارند که برای حل بحران مسکن، باید به توسعه همه‌جانبه و متوازن شهر‌ها توجه شود. توسعه انرژی‌های خورشیدی خانگی و ساخت مسکن در مناطق کمتر توسعه‌یافته می‌تواند راه‌حلی باشد که هم از فشار تقاضا بکاهد و هم شرایط زندگی در شهر‌های کوچک را بهبود بخشد. اگر به تنوع در سبد انرژی و عرضه زمین به‌طور متوازن توجه نشود، بحران مسکن هر روز پیچیده‌تر خواهد شد.
