خبرگزاری دانشجوتورم در مصالح و رکود مطلق در خرید مسکن؛ این بازار نامطمئن است!
به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، بازار مسکن دوباره در مرکز توجه جامعه قرار گرفته است؛ بازاری که برای عده‌ای پناهگاه سرمایه است و برای عده‌ای دیگر تنها رؤیای داشتن سقفی بالای سر. در هفته‌های اخیر و پس از فعال‌شدن مکانیسم ماشه، همراه با جهش دوباره قیمت دلار و طلا و افزایش عمومی نرخ‌ها، فضای اقتصادی کشور متلاطم‌تر شده و نگاه‌ها بار دیگر به سمت ملک برگشته است. بسیاری از خریداران برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به بازار مسکن پناه آورده‌اند، در حالی‌که گروهی دیگر صرفاً در جست‌وجوی خانه‌ای برای زندگی‌اند و از پس قیمت‌ها برنمی‌آیند.
قیمت هر متر مربع مسکن در تهران اکنون به حدود ۱۰۵ میلیون تومان رسیده و همچنان روندی افزایشی دارد. در این میان، اثرات جنگ ۱۲ روزه و نوسانات شدید بازار‌های موازی باعث شده عرضه مسکن کاهش یابد و معاملات در رکودی محتاطانه فرو رود. مشاوران املاک از افزایش مراجعه مردم برای «کسب اطلاع» سخن می‌گویند، نه لزوماً خرید. همین نشانه کافی است تا بفهمیم بازار در وضعیت انتظار قرار دارد؛ سرمایه‌گذاران نمی‌فروشند، مصرف‌کنندگان نمی‌خرند، و همه چشم‌به‌راه‌اند تا ببینند طوفان طلا و دلار، این‌بار چه سرنوشتی برای بازار مسکن رقم خواهد زد.
عوامل مؤثر بر بازار مسکن؛ رکود میان تورم و نوسان
بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر زیر فشار مجموعه‌ای از نیرو‌های متضاد قرار گرفته است؛ بازاری که نه‌تنها از درون با کاهش قدرت خرید و کمبود عرضه روبه‌روست، بلکه از بیرون نیز تحت‌تأثیر نوسانات تند بازار‌های موازی، تحولات سیاسی و تورم مزمن قرار دارد. در ظاهر، معاملات در رکودی آرام فرو رفته، اما زیر این سطح ظاهراً خاموش، جریانی از تنش و انتظار در حال حرکت است.
تورم عمومی کشور که در شهریور به ۴۵ درصد رسیده، همراه با رشد ۴۹ درصدی قیمت مصالح ساختمانی، ساخت‌وساز را به یکی از پرهزینه‌ترین فعالیت‌های اقتصادی بدل کرده است. پیمانکاران با افزایش شدید هزینه‌ها و دشواری تأمین مالی روبه‌رو هستند، در حالی‌که تقاضای مصرفی به‌دلیل کاهش شدید قدرت خرید، از بازار عقب‌نشینی کرده است. رشد ۳۲ درصدی نقدینگی نیز که به‌جای ورود به بخش تولید، عمدتاً به سمت بازار‌های طلا، ارز و حتی رمزارز‌ها سرازیر شده، باعث شده جریان سرمایه از بازار مسکن فاصله بگیرد و چرخه‌ی عرضه و تقاضا بیش از پیش دچار اختلال شود.
در همین دوره، بازار‌های موازی رشدی تجربه کرده‌اند که در برابر آن، مسکن به‌مراتب کم‌رمق‌تر به نظر می‌رسد. بازدهی طلا طی یک‌سال گذشته ۱۴۶ درصد و دلار حدود ۷۴ درصد بوده، در حالی‌که رشد متوسط قیمت مسکن تنها نزدیک به پنج درصد ثبت شده است. همین اختلاف فاحش باعث شده بسیاری از سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت، ترجیح دهند دارایی خود را به سمت بازار‌های سریع‌تر و نقدشونده‌تر منتقل کنند؛ تصمیمی که نقدینگی بازار مسکن را بیش از پیش کاهش داده و آن را در وضعیت رکود همراه با تورم (stagflation) قرار داده است. رکودی که در ظاهر آرام است، اما در باطن از فشار قیمتی می‌جوشد.
تأثیرات بیرونی نیز بر این معادله سنگینی می‌کند. در جریان جنگ ۱۲ روزه، عرضه مسکن تا ۹۴ درصد کاهش یافت و هرچند پس از پایان درگیری‌ها بخشی از این کاهش جبران شد، اما هنوز حدود یک‌سوم کمتر از دوران پیش از بحران است. در چنین فضایی، فعال‌شدن مکانیسم ماشه و افزایش ناگهانی نرخ ارز، نه‌تنها هزینه ساخت را بالا برد بلکه ذهنیت سازندگان و خریداران را نیز به شدت محتاط کرد. در نتیجه، بسیاری از پروژه‌های جدید متوقف یا کند شدند و بازار معاملات در وضعیتی نیمه‌منجمد باقی ماند.
با این همه، مسکن هنوز برای بخش بزرگی از جامعه، آخرین پناهگاه روانی سرمایه محسوب می‌شود. هرچند این پناهگاه دیگر امنیت سابق را ندارد، اما در کشوری با تورم مزمن، مردم همچنان آن را نقطه‌ای مطمئن‌تر از سپرده بانکی می‌دانند. همین باور سنتی، مانع از سقوط ناگهانی قیمت‌ها شده و نوعی ثبات شکننده را به بازار تزریق کرده است. با این حال، کارشناسان هشدار می‌دهند این تعادل ناپایدار است؛ زیرا هر نوسان تازه در طلا یا دلار می‌تواند مسیر بازار را به‌طور کامل تغییر دهد، چه به سمت جهشی دوباره و چه به سوی رکودی عمیق‌تر.
نگاه کارشناسان به آینده بازار؛ از امید به رشد تا هشدار رکود طولانی
تحلیل‌گران بازار مسکن بر سر یک نکته اتفاق‌نظر دارند: این بازار در رکود است، اما درباره مسیر آینده، دیدگاه‌ها متفاوت است. گروهی معتقدند رکود فعلی به معنی فرصت خرید است؛ چرا که هزینه ساخت به‌طور مداوم در حال افزایش است و در نهایت، قیمت واحد‌های نوساز را بالا خواهد برد. از نگاه این گروه، هرچند معاملات کم‌رمق است، اما قیمت‌ها در مسیر نزولی قرار ندارند و هر افت موقتی، در آینده با جهشی قیمتی جبران می‌شود. به باور آنان، کسی که امروز بتواند خرید کند، در چند ماه آینده با افزایش ارزش ملک خود روبه‌رو خواهد شد.
در مقابل، دسته‌ای دیگر وضعیت فعلی را نتیجه‌ی طبیعی ناهماهنگی میان درآمد و هزینه در اقتصاد ایران می‌دانند. از دید آنان، رکود مسکن تا زمانی که تورم مهار نشود و قدرت خرید خانوار‌ها ترمیم نگردد، ادامه خواهد داشت. این کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند بازار طی ۳۰ تا ۳۶ ماه آینده در همین وضعیت کم‌رمق باقی بماند؛ چراکه نه درآمد‌ها توان همراهی با رشد قیمت‌ها را دارند، و نه سیاست‌های فعلی اقتصادی زمینه رونق تولید و عرضه جدید را فراهم کرده است.
دسته‌ی سومی نیز نگاه میانه‌تری دارند. آنان معتقدند بازار مسکن در مقطع کنونی بیش از آنکه به عرضه و تقاضا وابسته باشد، از رفتار بازار‌های موازی تأثیر می‌گیرد. هر حرکت شدید در دلار یا طلا می‌تواند به‌صورت مستقیم بر ذهنیت خریداران و فروشندگان اثر بگذارد. در چنین شرایطی، حتی اخبار سیاسی یا تحولات بین‌المللی نیز می‌توانند به‌سرعت فضای معاملات را تغییر دهند. این گروه می‌گویند مسکن تا اطلاع ثانوی در «وضعیت انتظار» خواهد ماند؛ بازاری که در ظاهر آرام است، اما زیر پوستش، هر نوسان اقتصادی می‌تواند به موجی جدید تبدیل شود.
در مجموع، هر سه دیدگاه بر یک محور مشترک تکیه دارند: تا زمانی که سیاست‌های کلان اقتصادی اصلاح نشود و تورم و نرخ ارز مهار نگردد، هیچ چشم‌انداز پایداری از ثبات یا کاهش قیمت در بخش مسکن قابل تصور نیست.
جمع‌بندی؛ بازاری در وضعیت انتظار میان رکود و جهش
بازار مسکن در ماه‌های اخیر بیش از هر زمان دیگری به صحنه‌ی تردید و انتظار تبدیل شده است. از یک‌سو، افزایش قیمت دلار و طلا باعث شده سرمایه‌گذاران نگران از افت ارزش پول، همچنان نگاهی محتاطانه، اما مداوم به ملک داشته باشند؛ از سوی دیگر، رکود معاملاتی، هزینه بالای ساخت‌وساز و فرسایش قدرت خرید مردم، اجازه نمی‌دهد این بازار وارد فاز رونق واقعی شود. نتیجه آنکه مسکن امروز نه در رکود کامل است و نه در مسیر جهش، بلکه در مرزی باریک میان این دو ایستاده است.
تحولات سیاسی اخیر و فعال‌شدن مکانیسم ماشه نیز وزن تازه‌ای بر این تعادل شکننده افزوده است. در چنین فضایی، کوچک‌ترین تغییر در بازار ارز می‌تواند جرقه‌ای برای تغییر مسیر مسکن باشد. اگر نرخ ارز و تورم در ماه‌های آینده کنترل نشوند، بعید نیست قیمت‌ها در بازار ملک هم بار دیگر افزایشی شوند. اما اگر ثبات نسبی به اقتصاد بازگردد، احتمال دارد این بازار برای مدتی طولانی در همین وضعیت نیمه‌خاموش باقی بماند.
در نهایت، آینده مسکن بیش از هر عامل دیگری به تصمیمات سیاست‌گذار و انتظارات جامعه وابسته است. تا زمانی که تقاضای مصرفی توان بازگشت به بازار را پیدا نکند و اعتماد به سیاست‌های اقتصادی ترمیم نشود، نمی‌توان از جهش پایدار سخن گفت. مسکن فعلاً بازاری است میان امید و واقعیت؛ جایی که هر نوسان در طلا و دلار، می‌تواند معادله‌ی آرام آن را به‌کلی دگرگون کند.
