خبرگزاری دانشجووکیل دادگستری: قانون جدید ثبت املاک، بدون اطلاع‌رسانی کافی به بحران اجتماعی منجر می‌شود + فیلم
علی چراغی، وکیل پایه‌یک دادگستری در گفت‌و‌گو با خبرگزاری دانشجو، با اشاره به اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» گفت: هدف این قانون ایجاد شفافیت، جلوگیری از معاملات معارض و کاهش دعاوی ملکی است، اما در عین حال، برخی مفاد آن دارای ایراد‌های اساسی است که در صورت اصلاح‌نشدن، می‌تواند به تضییع حقوق مردم منجر شود.
پیشینه قانون ثبت
چراغی اظهار کرد:
«اگر به تاریخچه قانون‌گذاری در حوزه ثبت املاک نگاه کنیم، باید به سال ۱۳۱۰ برگردیم؛ زمانی که قانون ثبت اسناد و املاک در یکی از دوران‌های طلایی قانون‌گذاری کشور تصویب شد. هدف قانون‌گذار از ابتدا، ایجاد نظم در معاملات ملکی و جلوگیری از اختلافات ناشی از مالکیت بود. طبق مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ این قانون، فقط اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شدند، معتبر و قابل استناد بودند. به‌عبارتی، مالک کسی شناخته می‌شد که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد.»
وی افزود: «با این حال، در عمل بسیاری از مردم به‌صورت عادی معامله می‌کردند و همین امر موجب بروز دعاوی متعدد در دادگاه‌ها شد. برخی قضات معتقد بودند ثبت رسمی شرط صحت معامله است، درحالی‌که عده‌ای آن را صرفاً شرط اثبات می‌دانستند. این اختلاف برداشت‌ها موجب صدور آرای متفاوت و افزایش بی‌نظمی در دعاوی ملکی شد.»
تصویب قانون جدید
این وکیل پایه‌یک دادگستری درباره فلسفه تصویب قانون جدید گفت:
«در سال ۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی قانونی با عنوان الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را تصویب کرد. این قانون پس از بررسی در شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام، در نهایت در خردادماه ۱۴۰۳ لازم‌الاجرا شد. هدف اصلی این قانون، یکپارچه‌سازی نظام ثبت، جلوگیری از معاملات صوری و معارض، و ایجاد شفافیت در مالکیت‌ها بود. با این حال، در برخی موارد، به‌دلیل ضعف در تدوین و نبود زیرساخت‌های اجرایی، نگرانی‌هایی در میان مردم و حقوقدانان به وجود آمده است.»
مشمولان قانون جدید
چراغی در توضیح مشمولان قانون گفت:
«قانون چهار گروه از افراد را دربرمی‌گیرد:
اولین دسته افرادی که سند رسمی دارند و قصد انتقال ملک خود را ندارند. این گروه نیازی به انجام هیچ اقدامی ندارند و قانون تغییری در وضعیت مالکیت آنان ایجاد نکرده است.
دومین دسته افرادی که سند رسمی دارند و قصد نقل‌وانتقال ملک یا منافع آن را دارند. از زمان راه‌اندازی سامانه رسمی معاملات اموال غیرمنقول با نام «کاتب»، همه نقل‌وانتقالات باید صرفاً از طریق این سامانه انجام شود. در غیر این صورت، معاملات عادی دیگر از نظر مراجع قضایی معتبر نیست و دادگاه‌ها قرار عدم استماع دعوا صادر خواهند کرد.
سومین دسته کسانی که دارای سند «حدنگار» یا همان سند سبز هستند. این گروه از تاریخ ۱۳ خرداد ۱۴۰۳ موظف‌اند معاملات خود را فقط به‌صورت رسمی انجام دهند. مهلت یک‌ساله ثبت برای آنها در نظر گرفته نشده است.
و چهارمین دسته افرادی که مالکیت‌شان به‌صورت عادی است و سند رسمی ندارند. این دسته باید ظرف دو سال از زمان اعلام رسمی آغاز به کار سامانه، مدارک و مستندات مالکیت خود را در سامانه بارگذاری و سپس برای دریافت سند رسمی اقدام کنند. در صورت عدم ثبت در مهلت مقرر، ممکن است مالکیت آنان از نظر قانونی معتبر شناخته نشود؛ به‌ویژه در مواردی که ملک در محدوده اراضی ملی یا دولتی قرار گرفته باشد.»
ایرادات و چالش‌ها
دکتر چراغی با اشاره به برخی ایرادات اساسی این قانون اظهار کرد:
«یکی از مهم‌ترین ایرادها، ماده ۱۰ قانون است. این ماده عملاً راه مراجعه بسیاری از مردم به دادگاه را می‌بندد. در مناطق روستایی و محروم، بسیاری از افراد به اینترنت یا امکانات لازم برای ثبت در سامانه دسترسی ندارند و ممکن است تنها به دلیل ناآگاهی یا ضعف امکانات، مالکیت اجدادی خود را از دست بدهند.»
وی افزود:
«از سوی دیگر، این قانون میان مردم و دولت تفاوت قائل شده است. اگر دولت املاک خود را ثبت نکند، صرفاً مأمور خاطی توبیخ می‌شود، اما در مورد مردم، عدم ثبت می‌تواند به سلب مالکیت منجر شود. این تبعیض آشکار با اصول عدالت و برابری حقوقی مغایرت دارد.»
این وکیل دادگستری همچنین تصریح کرد:
«قانون‌گذار در تدوین این قانون بیش از اندازه بر سند رسمی تأکید کرده و از اصل اراده واقعی طرفین که در فقه و حقوق مدنی ما اهمیت دارد، غفلت کرده است. در حالی که در بسیاری از معاملات، قصد و رضای طرفین مهم‌تر از تشریفات شکلی است.»
اصلاحات لازم
چراغی در ادامه به راهکار‌های اصلاحی اشاره کرد و گفت:
«پیشنهاد می‌شود مواد مبهم قانون، به‌ویژه ماده ۱۰، بازنگری شود تا حق مراجعه مردم به دادگاه‌ها از بین نرود. همچنین لازم است اطلاع‌رسانی گسترده در سراسر کشور انجام گیرد، به‌ویژه برای مناطق کم‌برخوردار و روستا‌ها که مردم از جزئیات قانون بی‌اطلاع‌اند.»
وی افزود:
«زیرساخت‌های فنی سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی شود که مردم بتوانند به‌سادگی از طریق تلفن همراه یا دفاتر خدمات محلی، مدارک خود را بارگذاری کنند. علاوه بر این، لازم است از نظر کارشناسان حقوقی، وکلا و قضات مجرب در تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی استفاده شود تا اجرای قانون با واقعیت‌های اجتماعی هماهنگ باشد.»
علی چراغی با تأکید بر ضرورت اجرای دقیق و منصفانه قانون گفت:
«قانون‌گذاری باید بر پایه امکان‌سنجی و تحلیل دقیق آثار اجتماعی، اقتصادی و حقوقی انجام شود. اجرای شتاب‌زده این قانون بدون آماده‌سازی زیرساخت‌ها، می‌تواند مشکلات مردم را افزایش دهد، نه کاهش.»
وی توصیه کرد:
«مردم نباید نسبت به این قانون بی‌تفاوت باشند. لازم است هر مالک، وضعیت ثبتی ملک خود را بررسی کند و در مهلت‌های قانونی اقدام لازم را انجام دهد تا در آینده با مشکلات حقوقی مواجه نشود.»
